“前些年，我都是把房子直接租給租客，當(dāng)時遇到了不少糟心事，有租客退租時把房子弄得亂七八糟，還有租客拖欠房租。后來聽朋友建議把房子托管給自如出租后終于省心了，租客有事了都由自如負(fù)責(zé)，而且房租也有保障了。”相比房東直租，業(yè)主趙先生對于機構(gòu)化長租房托管模式青睞有加，而他的經(jīng)歷也代表了眾多業(yè)主的心聲。

近年來，機構(gòu)化長租房正逐漸成為住房租賃市場的重要供給主體，越來越多業(yè)主因為收益更穩(wěn)、出租更快、租期更省心等多重因素，而選擇機構(gòu)化長租房?！?021中國城市租住生活藍(lán)皮書》(以下簡稱《藍(lán)皮書》)調(diào)研顯示，在傳統(tǒng)出租市場中，29%的業(yè)主擔(dān)心“房屋被損壞”;21%的業(yè)主遇到過“租客經(jīng)常打擾”;5%的業(yè)主遇到過“租客拖欠房租”的情況。與此相對的是，超過80%的機構(gòu)化長租房業(yè)主則表示“從沒遇到問題”，其中排名前3位的原因是“有管家的專屬服務(wù)者”“有保潔、維修等服務(wù)解決租期問題”“對房屋進行裝配升級(如新家具家電等)”。(見下圖)

機構(gòu)化長租房在愈加受到業(yè)主群體歡迎的同時，也因為高品質(zhì)的居住體驗、便捷的生活服務(wù)和線上租賃方式等優(yōu)勢，成為租客群體的主流選擇?！端{(lán)皮書》調(diào)研顯示，目前有65%的租客將“機構(gòu)化長租房”列為首選。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后全國10個重點城市的長租市場整體日均成交量較春節(jié)前提升98%，新一線城市增幅更是普遍超150%，同時春節(jié)后平臺業(yè)主日均委托量較春節(jié)前提高30%左右。

以機構(gòu)化長租房為代表，我國住房租賃行業(yè)迎來品質(zhì)化、數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展新時代，在有效解決傳統(tǒng)租賃市場供需矛盾的基礎(chǔ)上，也以不斷提升的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平為消費者帶來了更優(yōu)質(zhì)的體驗和更美好的生活。

不僅如此，2022年政府工作報告提出“加快發(fā)展長租房市場”。“長租房”連續(xù)2年寫入政府工作報告，由此可見，加快發(fā)展長租房市場，尤其是機構(gòu)化長租房，已成為保障好群眾住房需求、落實租購并舉政策、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的重要抓手，長租房市場將在“十四五”期間擁有更大的提升和發(fā)展空間。

租客幸福感提升：住得好、超便捷、更安心

近年來，伴隨租購并舉政策持續(xù)推進、住房租賃市場發(fā)展愈加規(guī)范化、城鎮(zhèn)化進程加速推動流動人口增長、城市青年居住生活觀念改變等，越來越多的年輕人選擇以“租”代“購”滿足自身關(guān)于家的夢想，城市租房需求不斷高漲?！端{(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計在2030年我國租房人口將達(dá)到2.6億人，住房租賃市場規(guī)模近10萬億元，迎來行業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。

在此背景下，年輕人的租房時間正變得越來越長，同時他們對于房子品質(zhì)、美感和居住服務(wù)的要求也越來越高。老舊房源、傳統(tǒng)租房模式已不能滿足新生代租客群體需求，而在房源品質(zhì)、居住體驗、設(shè)計美學(xué)、生活服務(wù)、全屋智能甚至是社交場景等多個方面，均能夠滿足租客多樣化居住需求的機構(gòu)化長租房，則愈加獲得市場的青睞。

“中國處在高速推進的城市化進程里，城市租住群體對房屋品質(zhì)、生活服務(wù)、科技體驗等都提出了更高的要求。”自如董事長、CEO熊林說。

在租客對房屋品質(zhì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研中，“室內(nèi)環(huán)境是否健康環(huán)保”“房屋是否美觀”“租客安全是否有保障”“是否配備智能家居設(shè)備”等因素均位居前列。“我和同學(xué)畢業(yè)后一直都是住的長租房，房子風(fēng)格時尚、家電家具齊全，還有專業(yè)的保潔、維修服務(wù)，像我現(xiàn)在住的房子還配了好多智能家居，住得舒服又方便。”95后租客李菲(化名)表示，長租房給她帶來了更高的生活質(zhì)感和舒適度。

目前，智能生活已成為像李菲一樣的當(dāng)代青年實現(xiàn)美好居住生活的“新標(biāo)配”之一。據(jù)自如在2021年10月公布的數(shù)據(jù)顯示，在過去1年中，自如旗下房源中新增智能設(shè)備超25萬臺，智能設(shè)備保留量達(dá)到175萬臺，月均智能設(shè)備活躍數(shù)超145萬。與之對應(yīng)的是，自如智能房源保留量在1年時間內(nèi)從1萬余間增長至58萬間。

當(dāng)下，對于大多數(shù)租客而言，除了對房屋品質(zhì)要求日益提升外，生活服務(wù)也成為了租住消費的必然選擇之一，擺脫家務(wù)成為他們提升幸福感的有效方式。因此，提供了保潔家政、搬家打包、家電清洗、維修服務(wù)等各類居住服務(wù)的機構(gòu)化長租房，相比傳統(tǒng)租房模式，顯然更容易受到租客歡迎，而春節(jié)服務(wù)“不打烊”則讓租客感到更加貼心和便捷。數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)7天假期中，自如家服累計交付保潔、搬家、維修服務(wù)訂單超3萬單，用戶滿意度高達(dá)98%。

長租房更易獲得品質(zhì)居住和更方便的生活條件，極大緩解了租客群體的個人經(jīng)濟壓力。而選擇機構(gòu)化長租房，不僅“拎包入住”更加便利，可以讓青年人更快融入城市生活，也是在青年人生活、工作發(fā)生變動時的一項更加靈活的居住選擇。

做“甩手”房東：出租快、收益穩(wěn)、更省心

依托高品質(zhì)的居住產(chǎn)品，機構(gòu)化長租房不僅讓租客“住得好”，也讓業(yè)主“出租快”。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國重點城市的房屋平均出租周期為45天。以北京為例，業(yè)主直租約70天，中介出租約43天，自如等機構(gòu)化長租房企業(yè)約15天。這其中具備智能家居設(shè)備、居住風(fēng)格美觀的自如整租產(chǎn)品“心舍”房源出租僅4.7天。

相比業(yè)主直租，機構(gòu)化長租房在出租更快的同時，也讓業(yè)主在多方面受益。“平時自如會按時把房租轉(zhuǎn)給我，要是市場好年底可能還有分成，不像我自己出租還得擔(dān)心空置期和租客不按時交租。而且他們把房子重新精裝了，使用的都是可溯源的無醛板材、認(rèn)證輔料，還配置了品牌家具、家電，整個房子煥然一新，收益也更好了。”業(yè)主周威(化名)表示，自如提供的專屬管家、云管家7×24小時服務(wù)，租客認(rèn)證體系，以及房屋維護費用等支持，更是讓他省心無憂，可以安心做“甩手”房東。

正是基于此，機構(gòu)化長租房也獲得了業(yè)主群體更強的托管認(rèn)同?！端{(lán)皮書》調(diào)研顯示，2016—2020年間，自如業(yè)主平均托管時長約4年，但尋求5年以上托管的業(yè)主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年疫情的影響下，這一比例仍與疫情之前持平。

機構(gòu)化長租房在提升租客幸福感、保障業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用，多年來已在市場中得到充分印證。然而，目前我國住房租賃市場中的大量閑置存量房屋，仍存在于個人房東、傳統(tǒng)中介手中，不僅房屋品質(zhì)、居住環(huán)境亟待提升，同時在出租過程中，也存在著信息不對稱、房源不透明、租期難保障等痛點。

對此，行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，基于加快發(fā)展長租房市場的有效方式是將居住供給從“增量開發(fā)”市場模式，轉(zhuǎn)向“以存量運營為主、增量循序推進”的發(fā)展

模式，因此應(yīng)進一步加大力度培育機構(gòu)化長租房，推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。通過專業(yè)化機構(gòu)運營，可以有效解決市場中存在的“散、亂、舊”等問題，有效建立起穩(wěn)定的租賃各方關(guān)系，進而持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定租金、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場的作用。在租賃市場中嵌入專業(yè)的長租機構(gòu)，不僅有利于補齊租賃市場中供給側(cè)短板，促進存量房流通，加快推進老舊小區(qū)改造，同時對規(guī)范我國住房租賃市場秩序，促進住房市場有序迭代，進而形成新的經(jīng)濟增長點具有貢獻意義。

當(dāng)前，我國住房租賃市場中，尤其在超大、特大城市中的機構(gòu)化長租房占比仍相對較低，不足5%。對此，不少專家認(rèn)為，2030年前一線重點城市機構(gòu)化長租房占比應(yīng)提高至15%以上，這不僅能有序有效擴大住房供給，提高居住品質(zhì)，還有利于相關(guān)部門對住房租賃市場進行管理。發(fā)展專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，是行業(yè)健康發(fā)展的重要抓手和手段。

品質(zhì)時代來臨：持續(xù)深耕、模式創(chuàng)新、產(chǎn)品升級

一直以來，機構(gòu)化長租房在租住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、租住體驗智能化、租住服務(wù)專業(yè)化等方面不斷深耕，目前其品質(zhì)租房產(chǎn)品與科技、服務(wù)賦能能力已覆蓋分散式、集中式、社區(qū)式等多種城市住房租賃需求場景，成為了城市租住人群“品質(zhì)租房”、業(yè)主人群“省心出租”的首要選擇。

而為了進一步推動業(yè)主手中的存量住房快速流通，模式創(chuàng)新和產(chǎn)品升級必不可少，成為行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。在此過程中，以自如為代表的機構(gòu)化長租房企業(yè)不斷深耕，持續(xù)推動行業(yè)升級，全面引領(lǐng)行業(yè)進入品質(zhì)時代。

一方面，自如在去年2月于業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出“增益租”模式，以“價值共創(chuàng)”的新形式與業(yè)主、租客產(chǎn)生聯(lián)結(jié)，從單純的委托出租轉(zhuǎn)向合作伙伴關(guān)系，收益價值也從一筆敲定的“即時價值”轉(zhuǎn)向“長遠(yuǎn)價值”。

“增益租”模式下，不僅能快速盤活存量房屋，為老舊房源投入市場賦能，“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng)新機制，也成為保障業(yè)主根本利益的亮點。《藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，有80%的業(yè)主愿意推薦自如品牌，這其中68%的業(yè)主“會向朋友推薦‘增益租’模式”。而該模式上線9個月期間，盤活超4萬間存量住房，業(yè)主滿意度達(dá)到99%。

另一方面，自如在今年2月正式上線“心舍2.0”新產(chǎn)品，該產(chǎn)品由自如首席產(chǎn)品官范敏俊主導(dǎo)設(shè)計，包含“清語、優(yōu)格、簡愛”三種風(fēng)格，不僅在設(shè)計感和品質(zhì)感上實現(xiàn)更大的突破，將“簡約美學(xué)”的概念注入其中，挖掘更多可能性，更是通過在房屋內(nèi)配備智能設(shè)備、設(shè)計款家具家居、藝術(shù)軟裝飾品以及精工裝修工藝，將每一套房屋打造成“更具美感、更貼合租客需求”的居住生活空間。

此前，“心舍1.0”產(chǎn)品作為自如整租產(chǎn)品線設(shè)計和品質(zhì)的代表，就曾以極高的出租效率，印證了租客和業(yè)主對品質(zhì)租住產(chǎn)品的迫切需求。而全新升級的2.0產(chǎn)品則讓房屋更美、更環(huán)保、更具鮮明的生命力，因此也受到更多業(yè)主青睞。

“十四五”期間，在租購并舉、加速發(fā)展長租房市場等政策的長期引導(dǎo)下，在城市租房需求持續(xù)釋放驅(qū)動下，機構(gòu)化長租房發(fā)展前景廣闊，由此也將進一步推進我國住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、擴大住房租賃供給、提升租賃房源品質(zhì)，讓租客群體享受更美好的居住生活，讓業(yè)主獲得更穩(wěn)定的收益，享受更省心的服務(wù)。