日前，眾安集團有限公司(00672.HK，以下簡稱“眾安集團”)發布公告稱，將分拆旗下物業公司眾安智慧生活服務有限公司(以下簡稱“眾安智慧生活”)在港交所主板獨立上市。若成功上市，眾安智慧生活將成為眾安集團的第三家上市平臺。招股書顯示，眾安智慧生活規模較小，業務在管項目僅有70余個，且頗為依賴母公司“輸血”。值得一提的是，以財務數據來看，若按照港交所上市新規，眾安智慧生活不符合上市資格。在港交所新規推行之前，其能否順利“搶跑”仍需時間的驗證。

超七成物管收入來自關聯方

擁有眾安集團及中國新城市 ( 01321.HK )2家上市平臺后，眾安集團希望能夠再度敲開資本市場的大門。

6月24日，眾安集團旗下物業公司眾安智慧生活向聯交所遞交上市申請表格，申請在香港聯交所主板上市及批準買賣。招股書顯示，眾安智慧生活成立于1998年，通過逾22年的經營，其業務線已覆蓋長江三角洲地區及浙江、安徽、江西、山東及江蘇5省。在股權結構方面，目前眾安集團董事長施中安間接持有眾安智慧生活57.89%的股份，其他股東持股42.11%。

據招股書，于往績記錄期間，眾安智慧生活所有在管建筑總面積均位于浙江省及安徽省。截至2020年12月31日，公司共有89個合約項目，總合約建筑面積約為1380萬平方米;共管理73個項目，在管總建筑面積約為1080萬平方米。

報告期內(2018年-2020年)，公司營收由2018年的1.55億元增加至2020年的2.31億元，復合年增長率約為22%;凈利潤由2018年的1830萬元增加至2020年的4700萬元，復合年增長率約為60.3%。招股書指出，業績增長主要得益于在管總面積增加：截至2020年12月31日，公司在管面積從2018年的910萬平方米增加至1080萬平方米。

與多數房企一樣，眾安智慧生活也頗為依賴母公司的“輸血”。正如招股書所言，“眾安物業品牌近年來的擴張為我們的持續發展提供堅實的基礎”，于2020年12月31日，眾安智慧生活合共管理眾安物業品牌開發的34個物業項目，在管總建筑面積約600萬平方米，分別約占公司同日管理項目及建筑面積總數46.6%及55.3%。同時，眾安智慧生活為眾安物業品牌開發的物業提供物業管理服務的收入分別約為1.09億元、1.26億元、1.40億元，分別約占其物業管理服務總收入的78.9%、79.0%與76.1%。

同一般物企類似，眾安智慧生活也分別擁有物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務這三條線。于往績記錄期間，物業管理服務產生了大部分收入，分別占公司2018年、2019年和2020年總收入的約89.1%、88.6%及79.5%。相比營收占比較高的物業管理服務，眾安智慧生活的增值服務收入有些遜色：2020年，公司非業主增值服務收入僅占比14.4%，社區增值服務收入僅占比6.1%。

而與眾安集團的發展路徑相吻合，眾安智慧生活的業務區域也頗為集中：2018年至2020年，公司約96.3%、96.7%及95.9%的物業管理服務收入來自浙江杭州、安徽淮北及浙江寧波。另據招股書披露，在杭州在管面積占據公司總在管面積的54.8%，而物業管理服務收入占據總收入的59.8%，其次寧波在管面積占總面積的23.0%，收入占比為22.1%。

從財務指標方面來看，眾安智慧生活在資產增加的同時，負債也在增加。例如，2020年負債總額相比2019年增加了61.75%。

不僅如此，于2018-2020年，公司經營活動產生的現金凈額分別為917.3萬元、3184.2萬元和9118.9萬元，但投資活動產生的現金凈額分別為-66.3萬元、-1541.2萬元和-1713.3萬元。對此，招股書解釋稱，這主要是因為3年內公司分別向關聯公司償還墊款金額、支付有關收購公司部分代價、購買物業及設備開支等。

盈利水平未達新規要求

中國指數研究院指出，由于中國城鎮化進程加快及人均可支配收入的持續增長，物業管理行業近年實現顯著增長，中國所有物業管理公司的在管建筑面積從2015年的約175億平方米增加至2020年的259億平方米，預計2024年面積將達到356億平方米。

興業證券分析師宋健認為，“從估值來看，由于輕資產的業務屬性和高成長的行業屬性，物管公司享有更高的估值。因此，房企有充足的動力分拆物業板塊并支持物管公司的發展。”

有業內人士指出，除了近年物企上市熱潮的吸引外，眾安智慧此時遞表或與港交所的上市新規有關。

今年5月底，港交所稱決定從2022年1月1日起將主板的盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。新規包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：最近一個財務年度不低于3500萬港幣，前兩個財務年度不低于4500萬港幣(即三年累計盈利不低于8000萬港幣)。

而如果以港交所新規來看，眾安智慧生活并不具備上市資格。招股書顯示，眾安智慧2018年、2019年股東應占盈利分別為1322萬元、2053萬元，兩個財年的盈利水平并未達標港交所新規。對于眾安智慧而言，如果年底前不能通過聆訊，2022 年1月1日后重新遞表就要受到新規的制約。

另一方面，伴隨著紅利賽道，物業管理公司市場競爭也進入白熱化階段。據中國指數研究院統計，2021年上半年新添四家上市物企，截至6月30日共有46家物業服務企業上市，年內亦有28家物業服務企業向港交所申報交表。這也導致物業板塊上市公司競爭格局不斷演變進化，行業面臨分化，未來整合或將加劇。

在宋健看來，未來3-5年是物管行業的“規模紅利期”，物管行業將加速整合，物企之間的分化也將加劇。“物管公司普遍制定了未來 3-5年的高速擴張計劃，由于業務模式比較一致，發展戰略也比較雷同，未來必然面臨激烈的市場競爭。”

招股書顯示，眾安智慧生活的在管面積明顯低于同行業，盈利能力有所不足。在外部市場競爭激烈情況下，眾安智慧生活此次上市之路或許并非坦途。

7月7日，對于上市壓力、投資現金流“三連負”、業績來源單一等問題，《華夏時報》記者分別致電眾安集團及眾安智慧生活，但眾安智慧生活在官網公布的電話為空號，眾安集團的接聽人員則表示“沒有相關人員聯系方式”，婉拒了采訪。截至發稿，記者也未收到發送至眾安集團官網的采訪回復。

不過，《華夏時報》記者注意到，在招股書中，眾安智慧生活表示將擴大規模，“上市所得款項凈額將用作戰略收購及投資”“目標是收購或投資于六至十個左右的潛在目標。”

除收購計劃之外，在業務戰略方面，眾安智慧生活還擬進一步擴大物業管理業務及增加市場份額、增加對智能技術及設施的投資以促進公司在管項目的智能社區發展及優化業務模式，擴大及多元化社區增值服務，以迎合客戶的需要及增加收益來源等。