10月8日，華夏幸福(600340.SH)復(fù)牌后一字漲停，截至發(fā)稿報4.41元，總市值172.6億元。中國平安(601318.SH)也罕見大漲，截止發(fā)稿報51.74元，漲幅約7%。

市場情緒上揚，源自節(jié)前的一份化債方案。9月30日，華夏幸福與金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會舉行全體債權(quán)人大會，并公布最新化債方案：針對2192億元金融性債務(wù)，將通過賣資產(chǎn)回籠資金、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等方式，分批實現(xiàn)債務(wù)化解。

總體來看，這份金融債務(wù)清償方案，路徑較為清晰，且一定程度上超出市場預(yù)期。

其中，對于變現(xiàn)能力較強(qiáng)的資產(chǎn)，華夏幸福擬通過尋找潛在投資者進(jìn)行出售變現(xiàn)，預(yù)計賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元，其中570 億元擬用于現(xiàn)金償付金融債務(wù)。

與此同時，出售資產(chǎn)將帶走金融債務(wù)約500億元，相關(guān)項目公司的股權(quán)需要尋找投資者接盤，后者承接的債務(wù)需要通過展期、降息等方式化解，同時項目公司還將通過債務(wù)置換等方式有條件承接相應(yīng)債務(wù)。

對于有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)，設(shè)立信托計劃，通過信托收益份額償付債務(wù)，預(yù)期相關(guān)規(guī)模約220億元。對353億元優(yōu)先類金融債務(wù)，進(jìn)行留債、展期、利率下調(diào)，保持原擔(dān)保條件不變，其中擔(dān)保債券在擔(dān)保物處置時優(yōu)先受償。

剩余550億帶息債務(wù)，則待公司運轉(zhuǎn)有序后逐步消化。中信建投發(fā)表研報認(rèn)為，本次方案未出現(xiàn)債務(wù)打折情況，預(yù)計所有債務(wù)人本金將獲得償付，平安的債務(wù)風(fēng)險敞口亦將受益，整體來看，債務(wù)重組計劃超預(yù)期。

對中國平安來說，預(yù)計其債務(wù)本金均將獲得償付，后續(xù)無需再次計提債權(quán)減值、且存在減值轉(zhuǎn)回的可能;中國平安對此的股權(quán)類投資撥備率高達(dá)75%、預(yù)計亦無需再次減值、并將受益于華夏幸福恢復(fù)產(chǎn)業(yè)新城“造血”功能而提升。

作為曾經(jīng)的環(huán)京“地產(chǎn)黑馬”，華夏幸福的走勢牽動著許多投資者的心。

受產(chǎn)業(yè)新城資金沉淀、環(huán)京限購、融資收緊、疫情沖擊等影響，2021年2月，華夏幸福首次宣布52億債務(wù)逾期，截至9月累計債務(wù)違約近900億元。隨著債務(wù)違約風(fēng)波蔓延，華夏幸福股價也一路下滑，年內(nèi)跌幅達(dá)7成，投資者損失慘重。

今年7月份，華夏幸福債務(wù)重組方案數(shù)次流出，其中不乏“8折兌付個人理財投資者”等版本，不過均未得到官方確認(rèn)。另市場意外的是，9月尾聲，化債方案艱難出爐，且遵守了此前“不逃廢債”的承諾，整體重組計劃超預(yù)期。

目前來看，上述化債方案仍存在不確定性，有諸多問題待解決。譬如，大部分債券明確了“留債、展期、利率下調(diào)”等思路，同時豁免已發(fā)生未支付的利息、罰息、違約金等，這些均需取得相關(guān)債權(quán)人同意，資產(chǎn)收購方同樣需要敲定。

不過，“難產(chǎn)”許久的債務(wù)重組總算有了進(jìn)展，且沒有對債務(wù)進(jìn)行“打折”處理，對各方來說，也是重整上路的開始。此外，若剔除“出售資產(chǎn)帶走”的500億元債務(wù)和約352億元“優(yōu)先類金融債務(wù)”，首期現(xiàn)金清償率預(yù)計可達(dá)42.5%以上。

與此同時，華夏幸福還公布了持續(xù)經(jīng)營計劃，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)，通過債務(wù)重組、持續(xù)運營，逐步恢復(fù)“造血”能力與公司資信。

其中，孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊，將成立住宅開發(fā)和交付運作平臺，由“政債企”三方監(jiān)督，提振去化速度和銷售價格，逐步恢復(fù)孔雀城板塊融資功能，探討以滾動拿地開發(fā)等多元化手段，更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)與交付任務(wù)。

在房企頻頻出現(xiàn)行業(yè)信用危機(jī)隱現(xiàn)的背景下，華夏幸福的這份債務(wù)重組方案，也為其他危機(jī)中的房企提供了借鑒：通過及時出售資產(chǎn)等方式，控制風(fēng)險，不至于危機(jī)爆發(fā)。

海通證券認(rèn)為，日前央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會首次提及房地產(chǎn)，明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期、提振行業(yè)發(fā)展信心，房地產(chǎn)投資整體風(fēng)險可控，市場無需過度擔(dān)憂。