樂居財(cái)經(jīng) 李禮 5月5日，國信證券發(fā)布2023年4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評。

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事項(xiàng)：

2023 年 4 月收官，百強(qiáng)房企銷售拿地榜單、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等數(shù)據(jù)均已出爐。

國信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）房地產(chǎn)銷售單月環(huán)比有所回落，但累計(jì)同比持續(xù)修復(fù)，整體維持“弱復(fù)蘇”態(tài)勢。2）土地市場持續(xù)回溫但成交量依舊低迷，拿地主力仍是央國企以及區(qū)域深耕民企。3）投資建議：“金三銀四”已收官，市場從過度樂觀的高預(yù)期回落，逐漸認(rèn)清“弱復(fù)蘇”現(xiàn)實(shí)，過去一段時(shí)間的下跌正是上述情況的反映，后續(xù)地產(chǎn)股將企穩(wěn)上行。地產(chǎn)板塊投資應(yīng)更重視個股選擇，看好拿地積極、有增長預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤置地。此外，維持竣工+30%判斷，建議布局地產(chǎn)鏈相關(guān)標(biāo)的。4）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

評論：

房地產(chǎn)銷售單月環(huán)比有所回落，但累計(jì)同比持續(xù)修復(fù)，整體維持“弱復(fù)蘇”態(tài)勢

根據(jù)克而瑞百強(qiáng)房企銷售榜單，2023 年 4 月單月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額 6421 億元，環(huán)比-14%，但單月同比+30%，較 3 月提升了 1.7 個百分點(diǎn)。2023 年 1-4 月，百強(qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額 23056 億元，同比+8.7%，較 1-3 月提升了 6.6 個百分點(diǎn)。從房企維度看，仍是去年拿地強(qiáng)度較高的房企銷售表現(xiàn)相對較好，其中，國央企占比較高。根據(jù) 30 城商品房成交數(shù)據(jù)，銷售復(fù)蘇勢頭放緩。2023 年 4 月單月，30 城商品房累計(jì)成交面積 1223 萬㎡，環(huán)比-25%，單月同比+26%，較 3 月下降了 15 個百分點(diǎn)。2023 年 1-4 月，30 城商品房累計(jì)成交面積 4791 萬㎡，同比+8%，較 1-3 月提升了 5 個百分點(diǎn)。

土地市場持續(xù)回溫但成交量依舊低迷，拿地主力仍是央國企以及區(qū)域深耕民企

根據(jù)克而瑞拿地金額百強(qiáng)榜單，2023 年 4 月，拿地主力仍是央國企以及區(qū)域深耕民企，有近 7 成銷售百強(qiáng)房企 1-4 月未拿地，且百強(qiáng)拿地銷售比持續(xù)低位，除了對熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資態(tài)度仍較謹(jǐn)慎。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023 年 4 月，300 城住宅用地單月成交建面為 1847 萬㎡，單月同比-49%，環(huán)比-21%，成交建面仍處于歷年較低水平；當(dāng)月 300 城住宅用地成交溢價(jià)率 7.7%，持續(xù)回溫。2023 年 1-4 月，300 城住宅用地成交建面為 7033 萬㎡，累計(jì)同比-33%，較 1-3 月累計(jì)降幅擴(kuò)大 8 個百分點(diǎn)。

投資建議：

“金三銀四”已收官，市場從過度樂觀的高預(yù)期回落，逐漸認(rèn)清“弱復(fù)蘇”現(xiàn)實(shí)，過去一段時(shí)間的下跌正是上述情況的反映，后續(xù)地產(chǎn)股將企穩(wěn)上行。地產(chǎn)板塊投資應(yīng)更重視個股選擇，看好拿地積極、有增長預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤置地。此外，維持竣工+30%判斷，建議布局地產(chǎn)鏈相關(guān)標(biāo)的。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

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