大家好我是小寶，一名不只懂保險的理財博主

大家都感覺到了，最近樓市不景氣，買房的人少了很多，不管是價格還是成交量都頂不住了。

以一線吊車尾廣州為例，頹勢明顯——

(資料圖)

現在各地都猛上手段，之前覺得尺度很大的政策現在也都司空見慣。

比如降低二套房首付比例，降低貸款利率，松綁限購等等等等…

這要是擱以前，量價早都起飛了。

但今時不同往日，大環境差人人自危，別說買房了，下個月有沒有工資發都不知道。

讓人掏空幾個錢包，買一個未來沒什么漲幅的固定資產？

嗐，別開玩笑了

而讓人不爽的是，各地降房貸利率，降的都是新增房貸。

存量的已經上車的，不好意思，遵循“老用戶不如狗”原則

咋辦呢？

有的人就會想些“歪招”，比如把房貸換成利率更低的經營貸。

房貸利率5%+，經營貸呢，才3%左右，差距明顯。

朋友圈有些中介也會推這類業務，真是“急客戶之所急”

最近問的人不少，正好我有朋友在辦這個業務，我還深度參與了，給大家嘮嘮這玩意兒~

……

先說說「經營貸」是個啥。

它的全名是「抵押經營貸」，主要針對的貸款用戶是企業主。

比如我有一家在運營的公司，現金流吃緊了，可以找銀行通過抵押房產貸出房產市價的70%用于公司經營。

所以，抵押經營貸的核心在”抵押“和”經營“上面。

抵押的是房子，貸出來的錢要用于經營。

由于近些年國家都在扶持中小企業經營，受口罩問題影響，甚至還有很多貼息優惠政策，所以銀行也在大力推這項業務，找有困難又有房子作為抵押物的企業主來做貸款。

但慢慢的，有些人把這個業務給做歪了。

誒，我作為企業主，我資金不緊缺不需要貸款，但是我想買第二套房啊。

一些城市二套房的利率高，且首付比例高達70%，比如說上海。

如果我先買一套房子，然后找銀行做抵押經營貸，貸出70%的錢出來。

那不就相當于變相降低了我的二套房首付比例？

雖然這是明令禁止的，但銀行有的時候為了KPI，也會選擇睜一只眼閉一只眼。

可漸漸地，有的人把事搞得更歪了。

我沒有公司，也想這么搞咋辦

中介說可以，給你搞個空殼公司，把你包裝成企業主。

先全款買房，然后以這個公司法人或股東的名義去申請抵押經營貸，一樣能變相降低買房的首付和利率。

當然，也有不少企業主是真的通過經營貸來解決資金問題，擴大規模搞生產。

但比例嘛，那就不好說了。

……

看起來很不錯對吧，利率又低，還能變相降首付，中介都是這么宣傳的。

但實操起來你可真要當心了，一不小心就掉大坑。

我朋友作為一個真實的企業主，搞了這件事，我來說說目前他的困境，以及后面可能會碰到的問題。

首先再跟大家明確的是，這事從明面上是禁止的，經營貸資金不能回流到樓市。

想通過經營貸降首付，最起碼要先用全款把房子買下來。

然后用這個沒有貸款的房子，作為抵押物，向銀行申請經營貸。

那問題來了，全款買房的資金從哪里來？

我朋友運氣比較好，認識我，我借他

沒有朋友能籌集到資金的咋辦，只能找大耳窿（放高利貸的）做過橋。

啥意思？

找小貸公司，用萬6-萬8的資金成本，把房子先全款買下來。

等銀行批貸放款了，再還給小貸公司。

啥是萬6？

一萬塊借一天，利息是6塊錢。

好像不多？

年化利率20%+。

像我朋友比較倒霉，資料提交后，銀行審批員被封家里了。

現在一個月了還沒批下來，幾百萬的房子，要是找小貸公司過橋，光是利息就要好幾萬。

另外，像我朋友還好，是真的有公司在經營，就算他自己找銀行申請問題都不大。

但很多人是沒有公司的，就需要找中介買公司、做賬，把他包裝得像個真企業主。

包裝當然是有成本的，不光買公司或代理注冊公司要幾千塊，以后為了維系這家公司，還需要財務做賬年審，每年又是幾千塊。

這就跟無底洞一樣，后續要不斷往里面填。

但凡中間有點什么政策上的變動，維持這個空殼公司的難度和成本可能就會指數級上升。

而這，中介絕不會提醒你。

你以為風險就這些嗎？

不，還沒完呢。

風險一：抽貸

國家三令五申的說，經營貸不能用于買房，一旦銀行發現客戶違規，就有權收回資金。

銀行睜一只眼閉一只眼的話還好，萬一上頭要求嚴查，你說這種空殼公司經得起查嗎？

試問銀行要是抽貸，一下要還幾百萬的資金，有幾個人能hold得住？

hold不住怎么辦？

被起訴，坐等房子被拍賣。

所以別聽中介說什么把錢搞到手了就可以把公司注銷掉，沒什么成本，扯淡。

風險二：續貸成本

一般的房貸，短則幾年十幾年，長則二三十年。

但經營貸不同，尤其是剛過戶的房子+新辦的營業執照，一般只能搞三五年先息后本的經營貸。

三五年后到期了，需要歸還本金，重新走一遍前面的流程，再申請新的經營貸。

這就面臨兩個問題，一是要先歸還本金，又得找小貸公司過橋，幾萬塊的成本免不了。

二是續貸得根據政策看，萬一續貸的時候國家放水收縮了，新續的經營貸利率上浮到4%+甚至是5%+，又或者那會兒銀行壓根就不做經營貸業務了，咋辦？

這個誰都不敢打包票。

要是續貸不成，又沒有足夠的資金全款拿下，你就等著房子被拍賣原地爆炸吧

當然，中介才不管這些，能做一單是一單，他賺他的過橋利息，他賺他的中介費用，所有的風險跟他一毛錢關系都沒有。

所以說，經營貸不是大家想象中的小甜甜。

我認為房貸利率在6%以內的，沒必要正眼看它。

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